根據(jù)花都區(qū)政協(xié)常委會(huì)2020年度工作要點(diǎn)安排，結(jié)合祝志科委員提出的《關(guān)于加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平提升的建議》（第2015號(hào)）提案，10月27日上午，區(qū)政協(xié)副主席姚曉群帶隊(duì)，到鉆石豪園—鳳凰御景小區(qū)開展民主監(jiān)督活動(dòng)，實(shí)地了解我區(qū)物業(yè)日常管理養(yǎng)護(hù)服務(wù)體系基本格局，推動(dòng)物業(yè)管理制度的建設(shè)，提升物業(yè)管理服務(wù)水平。這民主監(jiān)督活動(dòng)，委員們建言獻(xiàn)策，助力推進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理工作向規(guī)范化精細(xì)化發(fā)展，讓住宅小區(qū)物業(yè)管理這項(xiàng)民生工作越做越好，從而提升居民的幸福感。

　　當(dāng)天，政協(xié)委員一行先后對(duì)鉆石豪園和鳳凰御景小區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行實(shí)地視察。隨后，召開座談會(huì)，圍繞如何更好地規(guī)范物業(yè)行為，提升我區(qū)物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量、解決物業(yè)行業(yè)存在問(wèn)題進(jìn)行探討。區(qū)政協(xié)副主席姚曉群,區(qū)府辦一級(jí)調(diào)研員黃曉斌、區(qū)政協(xié)部分委員、區(qū)政協(xié)港澳臺(tái)僑外事委、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局以及區(qū)政府督查室等有關(guān)同志參加了活動(dòng)。

　　一、我區(qū)物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

　　作為物業(yè)管理企業(yè)的主管單位區(qū)住建局，在提升我區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)水平方面做了大量的工作：如加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)專項(xiàng)培訓(xùn)和線上宣傳工作力度、提高物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)能力培訓(xùn)減少各種矛盾糾紛的產(chǎn)生、推進(jìn)黨建引領(lǐng)治理工作成立物業(yè)服務(wù)行業(yè)委員會(huì)、強(qiáng)化小區(qū)物業(yè)管理摸查整治工作積極處理物業(yè)違規(guī)投訴、推廣物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記使用物業(yè)管理信息系統(tǒng)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理、規(guī)范小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理的歸集和使用、配合政府部門對(duì)物業(yè)小區(qū)開展新冠疫情防控等，有效提升我區(qū)物業(yè)管理能力水平和群眾滿意率。

　　截至今年10月，全區(qū)有已備案業(yè)主委員會(huì)31個(gè)，從事物業(yè)服務(wù)工作的企業(yè)122家，實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)346個(gè)，物業(yè)管理覆蓋面在不斷擴(kuò)大，物業(yè)服務(wù)水平在逐年提高。區(qū)內(nèi)有雅居樂(lè)雍華庭、萬(wàn)科天景花園、雅寶新城等8個(gè)物管項(xiàng)目獲得廣東省物業(yè)管理示范項(xiàng)目稱號(hào)；峰境園、合和新城、美林軒逸花園等20個(gè)物管項(xiàng)目獲得廣州市物業(yè)管理示范項(xiàng)目稱號(hào)，這些優(yōu)秀項(xiàng)目較好地發(fā)揮了示范帶動(dòng)效應(yīng)，但站在全市的角度看，我區(qū)物業(yè)管理起步較晚，跟中心城區(qū)的物業(yè)服務(wù)水平相比還有差距，物業(yè)服務(wù)覆蓋面及管理水平有待進(jìn)一步提高。

　　二、物業(yè)管理工作存在問(wèn)題

　?。ㄒ唬┍O(jiān)管手段不足。一是目前區(qū)住建局針對(duì)物業(yè)管理只有誠(chéng)信扣分和行政處罰權(quán)力，由于處罰力度較小，取證困難，誠(chéng)信扣分對(duì)物業(yè)公司無(wú)法形成震懾力。二是各街（鎮(zhèn)）物業(yè)聯(lián)席會(huì)議制度未充分發(fā)揮作用，在協(xié)調(diào)處理居民群眾矛盾糾紛中未發(fā)揮應(yīng)有的作用，導(dǎo)致很多矛盾糾紛不能在第一時(shí)間得到有效化解，引起業(yè)主的不滿。

　　（二）各鎮(zhèn)街物業(yè)管理人員不足，專業(yè)性不夠，變動(dòng)大?！蛾P(guān)于明確鎮(zhèn)街物業(yè)管理職責(zé)及承擔(dān)科室的通知》，雖然明確了職責(zé)，我區(qū)各街（鎮(zhèn)）都成立了物業(yè)管理工作辦公室，但個(gè)別鎮(zhèn)街的物業(yè)管理工作人員不足，多是兼職，對(duì)物業(yè)管理政策法規(guī)不熟悉，專業(yè)性不夠，部分鎮(zhèn)街的居委會(huì)對(duì)調(diào)處物業(yè)管理糾紛缺乏動(dòng)力，容易造成矛盾糾紛的累積。

　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化程度不夠。2017年國(guó)家相繼取消物業(yè)服務(wù)資質(zhì)等級(jí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)企業(yè)只需領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可開展服務(wù)，市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻低；部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺少優(yōu)秀的管理和技術(shù)人才，物業(yè)服務(wù)管理水平低；現(xiàn)有的統(tǒng)一行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不夠嚴(yán)格詳實(shí)，管理標(biāo)準(zhǔn)化程度不夠，管理者在使用時(shí)又不夠嚴(yán)格，制約物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

　?。ㄋ模┈F(xiàn)行法規(guī)無(wú)法對(duì)業(yè)委會(huì)進(jìn)行有效的處置。業(yè)委會(huì)作為一種新型的基層群眾自治組織，現(xiàn)行法律法規(guī)并未對(duì)其權(quán)利義務(wù)作出明確界定。部分業(yè)委會(huì)成立動(dòng)機(jī)不純，業(yè)委會(huì)成了假借全體業(yè)主名義謀取私利、擾亂小區(qū)秩序，損害其他業(yè)主利益或業(yè)主共同利益的組織；有的業(yè)委會(huì)成員間矛盾重重，業(yè)主大會(huì)召開難，日常工作不能正常開展，無(wú)法有效發(fā)揮業(yè)委會(huì)作用；有的業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司對(duì)著干，業(yè)委會(huì)一成立就要炒掉原有的物業(yè)，選聘新物業(yè)后交接不順利，將矛盾轉(zhuǎn)嫁給政府；有的業(yè)委會(huì)對(duì)于鎮(zhèn)（街）或居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督置若罔聞，而鎮(zhèn)（街）又缺乏硬性措施和強(qiáng)硬手段，導(dǎo)致矛盾糾紛不斷增多。

　　（五）公共收益、物業(yè)收費(fèi)等引發(fā)矛盾糾紛。物業(yè)小區(qū)的公共收益現(xiàn)大部分由物業(yè)公司開設(shè)公共賬戶，物業(yè)公司將公共部分經(jīng)營(yíng)所得存入賬戶，有的業(yè)主質(zhì)疑公共收益的使用得不到有效監(jiān)管，民主議事難以召開，業(yè)主大會(huì)也難以形成統(tǒng)一意見。例如某小區(qū)，就有業(yè)主反映物業(yè)公司沒(méi)有及時(shí)公示公共收益明細(xì)，也無(wú)法查詢公共收益賬號(hào)，造成業(yè)主與物業(yè)之間矛盾不斷。有的業(yè)主對(duì)于物業(yè)的期望值過(guò)高，認(rèn)為物業(yè)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和享受的物業(yè)服務(wù)不匹配，公攤收費(fèi)不合理等不斷投訴物業(yè)公司，造成矛盾糾紛。

　?。┪飿I(yè)管理信訪投訴呈常態(tài)化跡象。當(dāng)前，受微信、QQ群等自媒體應(yīng)用的影響，業(yè)主在信訪投訴未果或化解調(diào)處結(jié)果不理想的情況下，容易采取媒體發(fā)聲、群體聚集等過(guò)激行為進(jìn)行維權(quán)，致使社會(huì)維穩(wěn)防控難度加大，調(diào)解處置更加復(fù)雜，近期發(fā)生的某小區(qū)，業(yè)主通過(guò)微信群召集人員進(jìn)行維權(quán)，擴(kuò)散快，影響力大，增加維穩(wěn)壓力。

　?。ㄆ撸┪飿I(yè)小區(qū)監(jiān)管涉及多職能部門。當(dāng)前的物業(yè)管理內(nèi)容繁多，如排水單元、規(guī)范養(yǎng)犬、垃圾分類、綠化管理、違建等，涉及多個(gè)職能部門，目前容易形成用慣性思維認(rèn)為由住建部門處置，但區(qū)住建局相關(guān)部門沒(méi)有相應(yīng)的處置職能和執(zhí)法依據(jù)，造成問(wèn)題堆積，得不到快速有效解決。

　　三、推進(jìn)規(guī)范物業(yè)管理的意見建議

　　物業(yè)管理已經(jīng)成為當(dāng)前社會(huì)中的一個(gè)難點(diǎn)、熱點(diǎn)問(wèn)題。小區(qū)業(yè)主不滿、物業(yè)企業(yè)為難、政府部門頭疼。但是物業(yè)管理又是一項(xiàng)民生工程，涉及城市管理和社會(huì)建設(shè)的眾多領(lǐng)域，需要政府各職能部門、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主、開發(fā)商群策群力，尤其需要各街（鎮(zhèn)）及有關(guān)職能部門對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的高度重視，共同把這項(xiàng)工作做好。

　?。ㄒ唬?qiáng)化政府推動(dòng)作用，建立完善“三級(jí)共管”機(jī)制。區(qū)政府應(yīng)切實(shí)發(fā)揮好主導(dǎo)作用，努力構(gòu)建“三級(jí)共管”機(jī)制重點(diǎn)負(fù)責(zé)研究制訂物業(yè)管理政策，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的監(jiān)管和對(duì)街鎮(zhèn)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)，完善物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。落實(shí)街鎮(zhèn)物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，明確分管領(lǐng)導(dǎo)、科室和專職人員，定期召開屬地街鎮(zhèn)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，統(tǒng)籌相關(guān)職能部門、街道、社區(qū)力量，共同調(diào)處小區(qū)物業(yè)存在的矛盾糾紛。將物業(yè)管理職能納入社區(qū)工作職責(zé)范圍，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)干部的培訓(xùn)，配合調(diào)處小區(qū)物業(yè)糾紛。五是探索建立面向公眾的平臺(tái)，及時(shí)做好證明的輿情引導(dǎo)，以信息公開倒逼物業(yè)做好工作。

　?。ǘ?qiáng)化部門監(jiān)管職能，不斷提升物管企業(yè)服務(wù)質(zhì)量及水平。一是完善物業(yè)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證體系。我區(qū)相關(guān)部門要認(rèn)真研究物業(yè)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，引入具有評(píng)估功能的第三方機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估，提高物業(yè)準(zhǔn)入“門檻”，從源頭上保障物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。二是加強(qiáng)物管企業(yè)信用監(jiān)管。充分發(fā)揮基層的監(jiān)督作用，將部門、街鎮(zhèn)、社區(qū)、業(yè)委會(huì)對(duì)企業(yè)的考核評(píng)價(jià)納入對(duì)企業(yè)的信用考核工作中，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，對(duì)存在問(wèn)題多、服務(wù)水平低、管理能力差、群眾投訴集中的企業(yè)及時(shí)通報(bào)、誡勉，直至勒令退出。三是理順物管收費(fèi)調(diào)控機(jī)制。盡快編制出臺(tái)符合我區(qū)實(shí)際的物業(yè)企業(yè)規(guī)范服務(wù)指導(dǎo)下手冊(cè)，明確服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，建立“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的服務(wù)收費(fèi)體系和收費(fèi)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。四是充分發(fā)揮物業(yè)協(xié)會(huì)的引領(lǐng)協(xié)調(diào)作用。充分發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會(huì)政策傳達(dá)和企業(yè)意見反饋的橋梁作用，指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)制定行規(guī)行約，引導(dǎo)企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)企業(yè)更新觀念，加速轉(zhuǎn)型升級(jí)，引領(lǐng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

　?。ㄈ?qiáng)化業(yè)主主體責(zé)任，努力形成小區(qū)物管各方共治格局。一是不斷強(qiáng)化業(yè)主主人翁意識(shí)。屬地街道、社區(qū)，要通過(guò)積極的宣傳引導(dǎo)，有效激發(fā)業(yè)主參與小區(qū)管理的主人翁意識(shí)，積極推動(dòng)住宅小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)并組建業(yè)委會(huì)。二是健全業(yè)委會(huì)并充分發(fā)揮作用。加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)成員的培訓(xùn)，使其能合理反映業(yè)主訴求，引導(dǎo)業(yè)主遵守小區(qū)公約，監(jiān)督企業(yè)履行合同，協(xié)調(diào)物業(yè)矛盾糾紛。三是暢通業(yè)主與業(yè)委會(huì)和物管企業(yè)溝通渠道。倡導(dǎo)建立業(yè)委會(huì)定期或不定期會(huì)議制度，集中梳理小區(qū)管理存在的薄弱環(huán)節(jié)，認(rèn)真研究解決小區(qū)業(yè)主反映的問(wèn)題，對(duì)職能范圍內(nèi)能解決的問(wèn)題，要認(rèn)真落實(shí)并主動(dòng)回復(fù)，對(duì)職能范圍內(nèi)無(wú)法解決的問(wèn)題，要及時(shí)上報(bào)社區(qū)、街道或主管部門。四是大力營(yíng)造小區(qū)各方和諧共生的氛圍。業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物管企業(yè)“三方協(xié)同”是營(yíng)造和諧小區(qū)的關(guān)鍵。

　　（四）全區(qū)上下共同努力，著力解決群眾反映的突出問(wèn)題。一是妥善解決開發(fā)商遺留問(wèn)題。對(duì)群眾反映強(qiáng)烈的開發(fā)商遺留問(wèn)題進(jìn)行排查，形成問(wèn)題清單，分類制定解決方案，對(duì)屬開發(fā)商保修范圍內(nèi)的由開發(fā)商負(fù)責(zé)解決，對(duì)屬維修維護(hù)不力的由物管企業(yè)解決，對(duì)業(yè)主自身行為造成的業(yè)主自行解決，對(duì)必須啟用大修資金的開辟綠色通道。二是研究出臺(tái)大修資金使用和續(xù)籌增值方式。建立大修資金應(yīng)急雙維綠色通道，解決包括電梯等與居民生活密切相關(guān)設(shè)備的雙維需要。三是構(gòu)建多元化物業(yè)調(diào)解機(jī)制。有效發(fā)揮區(qū)、街道、社區(qū)三級(jí)糾紛調(diào)解機(jī)制作用，尤其是社區(qū)人民調(diào)解和街道司法調(diào)解的重要作用。

　　當(dāng)前我區(qū)住宅小區(qū)面臨的問(wèn)題較多，需要集中力量，著力打造一批環(huán)境優(yōu)美、鄰里和諧、秩序良好的示范小區(qū)，引領(lǐng)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。積極推行符合條件的社區(qū)干部和社區(qū)工作人員擔(dān)任小區(qū)業(yè)委會(huì)成員，充分發(fā)揮兩種角色有機(jī)統(tǒng)一的獨(dú)特作用。