近期，花都區政協組織部分政協常委、委員，圍繞我區房地產行業平穩健康發展進行了走訪調研和專題協商。調研組采取實地考察、座談了解等方式，先后走訪駿威集團、合和（花都）置業、南華房地產、中建品誠置業、至為房地產、敏秀房地產、保駿房地產和區財政局、區規劃和自然資源局、區住建局等7個地產企業和相關職能部門。花都區政協于7月13日邀請了區財政局、區規劃和自然資源局、區住建局、區發改局、區金融局等職能部門的負責人，區政協委員梁祥煒、陳志鴻、楊威、黃志強、黃皇、駱熾晟以及參與調研的房企，進行了專題協商座談會，結合當前房地產現狀進行深入分析和交流，為促進房地產行業平穩健康發展建言獻策。現將有關情況報告如下：

　　一、我區近年來房地產行業發展現狀

　　（一）房產交易數量回落。今年北京、上海、深圳、廣州等大城市房價率先進入下行通道，廣大居民已經形成了房價下跌的預期，持幣觀望的氛圍濃厚，導致房屋交易市場持續低迷。一是商品住宅銷售面積下降。去年房地產相關調控政策陸續落地，商品住宅銷售市場觀望情緒蔓延。據區統計局提供數據，上半年花都區商品住宅銷售面積32.30萬平方米，同比下降46.9%。二是二手房成交量下滑。據區住建局提供數據，上半年花都區二手房交易面積65萬平方米，同比下降5.57%，二手房交易金額61.59億元，同比下降21.81%。

2022年一季度廣州市各區商品房銷售面積情況（市統計局數據）

　　（二）房地產開發企業資金短缺。房地產是資金密集型行業，對金融支持依賴性較強。伴隨著2021年央行全面收緊房企融資，企業需要符合條件才能繼續借錢發展。在此背景下，房企的拿地態度發生了轉變，活躍在土地市場上的民營房企越來越少，部分房產企業直接被國企、城投接手。在融資困難的情況下，我區在建在售樓盤已有部分“暴雷”。一是房地產開發企業在“三條紅線”融資政策嚴控下，企業國內貸款資金快速下降。上半年，花都區房地產開發企業的貸款到位資金36.97億元，同比下降49.3%。二是受銷售市場遇冷因素影響，企業定金及預收款和個人按揭貸款資金快速回落。上半年，花都區主要依靠銷售回籠資金的定金及預收款和個人按揭貸款合計到位資金50.81億元，同比下降45.5%。三是應付款增多，企業資金壓力愈加顯現。一季度，全市房地產企業應付款達493.76億元，同比增長23%，其中，企業應付工程款303.45億元，同比增長37.1%。由此可見房地產企業通過增加應付款的方式緩解資金壓力，實現加杠桿經營，“隱形債務”增加，進一步考驗房地產企業的償債能力和項目的周轉能力。

　　（三）土地成交規模下降。從去年第二次集中出讓開始，土地成交開始下滑，最近幾個月，轉冷的信號更加強烈。廣州市2021年11個區共成交居住用地面積408.48萬平方米，同比下降7%，成交額1766.86億元，同比下降3.48%。2021年我區發布7宗居住用地出讓公告，均為底價成交，總計出讓金為198.3981億元。今年第一季度我區共發布1宗居住用地出讓公告，為底價成交，成交價7.1168億元，同比下降77.06%。第二季度我區擬發布3宗居住用地出讓公告，總出讓起始價16.5974億元，同比下降88.78%。整體情況看，土地市場成交規模明顯萎縮。

　　（四）房地產投資形勢不容樂觀。除去商品房銷售困難和土地出讓困難導致的投資減少，上半年，我區房地產民間投資排名前10項目較去年同期減少12.04億元（主要原因是萬達項目接近尾聲，萬達單個項目投資減少8.42億元，后續缺少大體量項目的補充）；房地產開發投資在固定資產投資中占比42.0%，房地產投資下滑，無相應體量項目的繼續投資，后勁不足，將很大程度地影響我區固定資產投資任務的進度。加上當前疫情防控常態化，在限購、限售、金融貸款等相關政策約束下，部分原計劃拿地的開發企業，出現觀望的情況或干脆取消拿地計劃；有些已經拿地的企業，也出現停建或閑置不建的現象。目前，我區已出讓的房地產開發用地未動工開發建設的土地有121.51畝。

　　二、導致我區房地產市場低迷的主要原因

　　（一）購房者持觀望態度。盡管政府持續出臺保障性政策穩定住宅市場預期，同時個人購房融資環境持續改善，但剛需型和改善型購房者仍對當前房地產行情所面臨的階段性困難有所擔憂，投資客對房地產的投資熱情減退，市場下行壓力加劇，觀望情緒濃厚。受春節假期等季節性因素影響，開發商推盤都有延遲。一季度，廣州市一手住宅成交面積環比下降56.2%；二季度，廣州市一手住宅成交面積環比下降3.9%（第一太平戴維斯發布《2022年第二季度華南區房地產市場回顧與展望》）。今年一季度，廣州中介促成二手住宅網簽宗數和面積分別為4519宗和42.82萬平方米，環比分別下降2.4%和3.5%，同比分別下降56.58%和54.94%；二季度，廣州中介促成二手住宅網簽宗數和面積分別為4935宗和47.71萬平方米，環比分別增長9.21%和11.42%，同比分別下降39.92%和37.22%（《廣州市中介促成二手房住宅市場交易研究報告》（第一季度和第二季度）。

　　（二）受疫情沖擊影響。年初以來，全國各地暴發了新一輪新冠疫情，“全域靜態”管控對房地產造成較大影響，封控下多地銷售、土拍、施工均“停滯”。城市采取“靜態管控”后，區域內售樓處均被迫關停，二手住宅市場由于小區封閉帶看業務全面暫停。疫情的影響也波及到上游建筑業，為了避免發生聚集性疫情，多地施工進度嚴重放緩，停工頻發。產業鏈上下游、房產供需、資金不足無法及時啟動開工建房。整體經濟出現下滑，企業經營狀況不善，失業率上升，居民收入減少，在一定程度上降低了購房能力。

　　（三）限購政策導致房難賣。走訪調研的7家房地產企業均反映“限價、限購、限貸”三限政策中，限購政策是影響住宅銷售的最大因素。據統計，各樓盤購房人群以花都人為主，占比至少五成以上。住房需求以剛需和改善型為主，剛需占比六成左右，改善型占比四成左右。

花都區各樓盤購房人群比例

　　（四）住房信貸政策限制購買力。根據2017年《廣州市人民政府辦公廳關于進一步完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》（業界稱330政策）要求，我區實行差別化住房信貸政策：居民家庭名下在本市無住房且無住房貸款（含商業性住房貸款和公積金住房貸款，下同）記錄的，繼續執行購房首付款比例最低30％的政策；居民家庭在本市無住房但有住房貸款記錄的，購買普通商品住房首付款比例不低于40％，非普通商品住房比例不低于70％；居民家庭在本市擁有1套住房且無貸款記錄（或已還清）的，購買普通商品住房首付款比例不低于50％；居民家庭在本市擁有1套住房且貸款未還清的，購買普通商品住房首付款比例不低于70％。居民家庭在本市擁有1套住房，購買非普通商品住房首付款比例不低于70％。該政策從頒布至今已實施多年，目前規劃層面已不再區分小戶型和大戶型（即普通和非普通商品房），但購房首付比仍區分普通和非普通商品房，部分首付比高達70%，比例過高。改善型購房人群有兩種選擇，要么賣一買一，要么多購入一套。該信貸政策提高了實際只持有一套房產的改善型人群的購房門檻。金融機構、信貸對首付資金來源的穿透式審查，進一步減少了購房群體。

　　三、推動我區房地產健康發展的幾點建議

　　（一）突顯區位優勢，注重全方位立體宣傳。我區地處廣州北部，坐擁廣州北站和白云國際機場兩大交通樞紐，應抓住“將白云國際機場周邊打造成為新增長極，帶動粵北地區融入粵港澳大灣區”的戰略機遇，全方位、立體化宣介花都。近年來我區配套設施不斷完善，先后引進了廣雅中學、廣州六中等公立名校；今年8月底，18號線即將動工；今年12月底，24號線有望動工；中山大學附屬仁濟醫院即將投入使用，這些優質資源將是虹吸人才的重要因素。建議我區職能部門將各方面配套的進展和落地情況及時傳達至房企，不局限于政府宣傳渠道，更要借助房企的營銷，重點針對區外的購房人群進行全方位宣傳，吸納中心城區的外溢購房人群。同時在土地拍賣的過程中組織規劃專家，著重宣傳我區的重大規劃以及預計的施工節點，提升房企拿地信心，向市場釋放規劃利好信息，引導自媒體宣傳利好花都的購房消息并監管不實言論，避免誤導購房人群。

　　（二）借力綠色金融示范區和綠色建筑政策，降低購房首付比。花都是全國首批5個綠色金融改革創新試驗區之一，以花都區為核心的廣州市綠色金融改革試驗區建設在各試驗區中連續兩次排名第一，綠色金融改革創新走在全國前列。綠色金融的定義中包含了對綠色建筑等項目提供各項金融服務，裝配式建筑又是綠色建筑的重要組成部分，在2020年開始實施的《廣州市人民政府辦公廳關于大力發展裝配式建筑加快推進建筑產業現代化的實施意見》中“購買已認定為裝配式建筑項目的商品房，商業貸款、公積金貸款首付比例按政策允許范圍內最低首付比例執行。”從發布之日起，我區按意見規定，在土地出讓條件中明確裝配式建筑面積需占總建筑面積的50%以上。結合以上實際情況，建議我區借鑒鄭州、南寧、佛山等城市放松限貸政策（鄭州：認貸不認房，貸款已結清購買第二套享受首套貸款政策；南寧：二套房最低首付比例由40%調整為30%；佛山：首付最低為兩成），充分利用綠色金融示范區的優勢和綠色建筑相關政策，將購房首付比下調至20%，并不再區分普通和非普通商品房。

　　（三）服務保障人才發展，優化購房政策。當前，我區對相關限購政策進行了優化，將住宅類購房的查冊范圍縮小為花都區，并增加人才途徑、企業途徑、職業途徑三大購房途徑（人才途徑即持有花都人才綠卡在我區內查冊無房，可享受廣州市戶籍居民購房待遇；人才綠卡持有人的父母、配偶、成年子女在我區可購一套；經其他各區認定的各類人才，在我區可購一套。企業途徑即花都區內或空港特區注冊企業的員工和登記注冊6個月以上的個體工商戶，在我區內可購一套。職業途徑即醫務機構、教育機構工作者（限廣州戶籍）、區內的在校大學生和應屆畢業生（要求成年，含專科），我區內可購一套）。在落實以上措施的同時，并根據《國家城鄉融合發展試驗區廣清接合片區廣州（片區）實施方案》中提到的在花都、從化、增城三區落戶門檻降低至全日制大專可落戶。建議將我區的人才購房政策與落戶政策統合，先行先試，讓全日制大專學歷人群和我區企業認定的人才，提前享受廣州戶籍的購房政策，擁有可購兩房的資格。并創新人才購房政策，鼓勵員工所在企業給予購房補貼。對我區認定需將異地居住的父母子女等直系親屬接來花都共同居住的家庭，以及符合國家生育政策，生育二孩或三孩的家庭，二套房購買參照實行首套房相關購房政策，并允許其在限購數量基礎上多購一套住房。對擁有一套住房并已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件環境再次申請貸款購買住房的，金融機構執行首套房貸款政策。

　　（四）突破“一房兩證”瓶頸，釋放部分購買力。在走訪區規資局了解到，目前我區“一房兩證”實質作為一套使用的住房約有5000套（根據2006年國務院出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，要求90平方米以下住房須占項目總面積七成以上，早些年需求較大面積住宅的人群購買了兩套房合并使用。該部分人群被視為已購兩房，失去購房資格且很難置換新房，需求被限制）。建議我區參考增城區做法，針對現存“一房兩證”的住戶以及將來有需要購買兩套相連小戶型的住戶，在核驗購房資格時，對兩房相連且做一房使用的視為一套商品住房。

　　（五）密切關注企業資金情況，促進房地產市場良性循環。區金融局及銀行等職能部門，按照依法依規、風險可控、商業可持續的原則，加大對房地產企業開發貸和并購貸的支持，緩解市場主體資金鏈運行壓力，對存量貸款不斷貸、不抽貸，并適當為資金困難的企業展期。區金融局協同銀行做好與房企的對接服務，協調解決項目建設中的問題，紓困解難，促進項目順利實施、按期開工，及時了解項目施工進程，強化項目開工建設的服務和監管。

　　（六）集思各地經驗，研究創新政策。一是改善住房公積金政策，參考珠海市，個人公積金可用于幫助親屬還貸，或直系親屬購房時可提取公積金余額協助支付購房首付。二是合理化貸款利率，可參考惠州濟南等城市，區分剛需型住房和改善型住房的貸款利率，參考上海適度延長個人住房貸款還款期限，減輕還款壓力。三是強化預售資金的監管，提高放款頻率，細化至按套放款，減輕房企資金壓力，同時預防提前放款的資金被挪用。

　　（七）大力推進配套車位的銷售，促進房企資金回流。目前我區眾多樓盤的車位銷售停滯，主要原因是部分業主購買車位的意愿不強，大多選擇將私家車輛停放在住宅周邊道路，造成交通擁堵，同時也給群眾帶來安全隱患。建議我區相關職能部門對大型樓盤周邊道路違規停放車輛進行重點長效整治，確保停車需求規范化，促進車位的銷售。

　　（八）積極向市申請取消花都區限購政策。放松限購，是當前救市標配，是釋放市場需求最有效措施。截至今年4月份，全國有16個城市放松限購，19個城市放松限貸，6個城市放松限售，25個城市財稅托市。目前廣州市的限購政策中，只對增城、從化實施不限購。花都與增城、從化一樣，均遠離市區且位于廣州北面，區位區情相當。從增城、從化兩區多年實踐來看，不限購政策極大地促進了當地房地產銷售，成效顯著。建議向市全力爭取享受增城、從化的同等住房政策，取消限購。