建房基本問題

　　1、城中村、城邊村、遠郊村和搬遷村村民建房有何不同？

　　答：按照廣州市統一要求：

　　（1）城中村：建房按控制性詳細規劃管理，只能建設農村公寓式住宅，核發的是《建設工程規劃許可證》。

　　（2）城邊村和遠郊村：建房按村莊規劃管理，可建設公寓式住宅和個人非公寓式住宅（聯排式、單家獨戶式）,公寓式住宅核發的是《建設工程規劃許可證》，個人非公寓式住宅核發的是《鄉村建設規劃許可證》。

　　（3）搬遷村：由于已經規劃搬遷，不在原村內安排住宅用地，村民居住通過建設搬遷安置區解決。

 

　　2、如何知道村民所在的村是城中村、城邊村、遠郊村還是搬遷村？

　　答：村民對本村的分類情況不清晰的，可致電屬地鎮、街規劃辦查詢，聯系電話詳見第33條。

 

　　3、村民申請建房的條件是什么？

　　答：申請農村住宅的需符合以下條件：

　　（1）申請人符合“一戶一宅”；

　　（2）申請人具備本村農村集體經濟組織成員資格；

　　（3）申請地塊須符合土地利用總體規劃、城市控制性詳細規劃、村莊規劃等相關規劃。

 

　　4、什么是“一戶一宅”?

　　答：一戶一宅是指農村村民一戶只能申請一處符合規定建筑面積或用地面積限額的宅基地用于建設自住房屋。“一戶”的“戶”不是指戶口本，申請建設住宅的村民符合下列情況之一的，應當認定為“一戶”，可以申請建房：

　　（1）夫妻與未達到法定年齡子女同住的為一戶；

　　（2）有兄弟姐妹的，其中一人應與其父母為一戶，其余兄弟姐妹達到法定婚齡或結婚后可申請分戶；

　　（3）是獨生子女的，結婚后可以繼續與父母為一戶，也可以單獨立戶；

　　（4）離異后無房一方再婚且配偶無房的可為一戶。

　　“宅”是指村民實際占用的住宅用地，包括已登記發證的住宅用地、已批準使用但尚未登記發證的住宅用地，以及未經批準使用但已實際占用的住宅用地等。

 

　　5、到哪里申請辦理村民建房手續？

　　答：農村公寓式住宅需要到區國規局申請辦理；個人非公寓式住宅在屬地鎮、街申請辦理。

 

　　6、如何申請農村公寓式住宅？

　　答：村民向村委會提交建房申請，村委會收集建房申請后統計新增住房困難戶數量，提交屬地政府按“一戶一宅”原則審核建房申請名單，通過集中選址辦理公寓式住宅的新增用地報批手續。

 

　　城邊村、遠郊村建設個人非公寓式住宅問題

　　7、個人非公寓式住宅建房的政策依據是什么？

　　答：《廣州市鄉村建設規劃許可證實施辦法》（穗府辦規[2017]11號）。

　　8、什么是存量建設用地和新增建設用地？

　　答：存量建設用地是指已辦理土地使用權登記或依法取得建設用地批準文件（包括建設用地批準書、村鎮建房許可證、宅基地證等）的土地；新增建設用地是指除上述土地使用權證和用地批準文件用地范圍外，需依法辦理新增建設用地審批手續的土地。

　　9、怎樣辦理新增建設用地？

　　答：辦理新增建設用地審批以成片為原則，具體辦理程序如下：

　　（1）村委會（村集體經濟組織）結合村民建房需求合理確定用地紅線，向區國規局申請劃定建設用地紅線范圍；區國規局核查用地范圍的規劃情況，出具規劃用地意見；

　　（2）村委會（村集體經濟組織）持規劃用地意見委托測繪部門出具新增建設用地的勘測定界技術報告書；

　　（3）村委會（村集體經濟組織）持勘測定界技術報告書及相關資料向區國規局申請辦理用地用地報批手續；

　　（4）區國規局擬定農轉用方案、補充耕地方案等報批材料，按規定逐級上報有審批權的人民政府審批。

　　新增建設用地經批準后，村民個人建房在批復用地范圍內申請辦理鄉村建設規劃許可。

　　10、村民申請建房的程序是什么？

　　答：村民申請使用新增建設用地建房的，需先依法辦理新增建設用地審批手續后按下列程序申請（使用存量建設用地的直接按下列程序申請）：

　　（一）提出申請。村民以戶為單位向村委會（村集體經濟組織）提出申請，遞交《農村村民住宅建設申請表》、戶口簿和家庭成員身份證，能夠反映擬用地位置、面積與四至間距的地形圖(可提前向鎮政府或街道辦經辦部門索取)，并出具符合“一戶一宅”的承諾書。使用存量建設用地建房的，還應提供權屬證明材料。

　　（二）初核。村委會（村集體經濟組織）組織人員審核，主要審核：材料是否屬實、是否符合“一戶一宅”、選址是否符合村莊規劃、是否符合已通過的本村宅基地使用方案。使用新增建設用地建房的，應經村民會議或者農村集體經濟組織成員大會討論同意。

　　（三）公示。村委會（村集體經濟組織）審核通過后，將申請和審核情況在村、社顯要位置及建房用地現場進行公示，公示期不少于7個工作日，公示內容：申請人基本情況、家庭成員現居住情況、符合“一戶一宅”承諾書、地形圖。屬于原址拆建的，還應當同時公示原狀建筑實測圖。公示期滿且村民無異議或異議不成立的，村委會（村集體經濟組織）出具公示情況報告，并在《農村村民住宅建設申請表》上加具意見。申請人在3個月內報送所在地的鎮、街。

　　（四）審批。鎮政府（街道辦）經辦部門對申請資料進行審核，確認受理后，將有關申請事項在網站上進行公示，同時組織村委會（村集體經濟組織）進行現場實勘，委托測量單位現場放線、驗線，再征求相關部門意見后，提出批準的建議，報送區國規局審核通過后，核發《鄉村建設規劃許可證》。

　　11、到鎮、街窗口申請辦理《鄉村建設規劃許可證》須提交什么資料？

　　答：須提交下列基本資料：

　　（1）村委會（村集體經濟組織）加具意見的《農村村民住宅建設申請表》；

　　（2）申請人的戶口簿、各位家庭成員身份證復印；

　　（3）申請人出具的且經村委會（村集體經濟組織）核實的“一戶一宅”承諾書；

　　（4）能夠反映擬用地位置、面積與四至間距的地形圖（可由鎮、街規劃辦提供）；

　　（5）村委會（村集體經濟組織）蓋章及負責人簽名的公示情況報告；

　　（6）設計方案，應當標明是否選用《美麗鄉村民居設計圖集》、《廣州市花都區新農村住宅標準樣式》中的設計方案；

　　（7）使用存量建設用地建房的，還應提供權屬證明材料；

　　（8）使用新增建設用地建房的，還應提供用地批復意見。

　　12、申請辦理《鄉村建設規劃許可證》需要什么費用？

　　答：辦理該項業務不收費。但在辦理《鄉村建設規劃許可證》過程中涉及的測量放線、規劃驗線及不選用市、區、鎮（街）提供的建房設計圖集自行設計的費用目前需由村民自付。

　　13、為什么要選用設計圖集建房？

　　答：村民建房時選用市、區、鎮（街）提供的設計圖集方案一方面可以節省設計費用，直接選用設計圖集的標準樣式建房，簡化程序；另一方面可保持區內村莊建筑風貌協調一致。

　　14、建房圖紙能否自行設計？

　　答：建房設計圖集可選用市、區、鎮（街）提供的設計圖集方案，如仍不符合村民意愿，村民可自行委托有資質的設計單位設計，但自行設計方案產生的費用，由村民個人承擔。

　　15、遞交了建房申請怎樣才算作有效受理？

　　答：鎮政府（街道辦）經辦部門工作人員對申請人提交的材料當場進行審核，如果申請材料存在可以當場更正錯誤的，會指導當場更正；如果申請材料不齊全或者不符合法定形式的，會在當場或者在5個工作日內通知需要補正的全部內容，如果逾期沒有通知，自收到申請材料之日起即為受理。

　　16、申請受理后多久可以拿到《鄉村建設規劃許可證》？

　　答：鎮、街政務窗口必須在確定受理之日起30個工作日內辦結。自受理申請之日起20個工作日內作出是否許可決定，并在作出決定后10個工作日內發放《鄉村建設規劃許可證》給申請人。

　　17、《鄉村建設規劃許可證》是否會失效？

　　答：是。被許可人應當自取得《鄉村建設規劃許可證》之日起一年內開工。逾期未開工且未辦理延期手續或者申請延期未獲批準的，《鄉村建設規劃許可證》及其附圖、附件自行失效。《鄉村建設規劃許可證》失效后可以重新申請。

　　18、《鄉村建設規劃許可證》是否可以延期？怎樣延期？

　　答：可以延期。被許可人需要延長《鄉村建設規劃許可證》期限的，應當在期限屆滿30日前向原許可機關提出申請辦理延期手續，經批準延期的，延期不得超過6個月。

　　申請延期的，申請人應當向屬地鎮、街提交延期申請書和《鄉村建設規劃許可證》原件，并說明申請延期的事由。

　　19、村民住宅建成后能不能馬上辦理產權證？

　　答：不能。村民住宅建成后，應先向屬地鎮、街申請規劃驗收，待鎮街出具符合鄉村建設規劃許可的規劃核實意見后方可向區國規局申請辦理產權。

　　20、申請的住宅有什么建設標準要求？

　　答：（1）新批準每戶住宅建筑基底面積不得超過80平方米，建筑面積不得超過280平方米；已取得權屬證明的村民住宅用地涉及拆舊建新或加建的，建筑基底面積不能超出原土地使用權登記或批準文件批準的面積，但每戶申請的總建筑面積控制在280平方米以內。

　　（2）建筑層數不超過3層，根據功能需要可以增設梯間和功能用房，3層部分建筑高度不大于11米，設梯間和功能用房的建筑高度不大于14米。

　　（3）主要朝向的建筑間距宜不小于遮擋建筑計算建筑間距的建筑高度的0.8倍且不小于8米，次要朝向的建筑間距宜不小于4米，且應當滿足消防安全的要求。

　　對因用地指標或建設現狀等客觀條件限制確實不能滿足上述間距要求的，至少應當滿足消防安全間距的要求，并取得鄰里業主的同意，如鄰里沒有明確業主的，應公示后無反對意見。

　　21、建好住宅怎樣申請規劃核實？

　　答：村民住宅建設完工后，應當持（一）《鄉村建設規劃許可證》；(二)具有丁級及以上測繪資質的測繪機構出具的驗收測量記錄冊，驗收測量記錄冊應符合房地產測繪相關標準；（三）規劃核實申報表向屬地鎮政府（街道辦）申請規劃核實。15個工作日內鎮、街完成審核，出具是否符合鄉村建設規劃許可的規劃核實意見。

　　22、怎樣辦理房屋產權登記？

　　答：申請人可持申請書、身份證明（含自然人身份證明、戶口簿、申請人屬于房屋所在地集體經濟組織成員的證明）、土地權屬來源證明（含鄉村建設規劃許可證，以及村民委員會或集體經濟組織出具的申請人符合“一戶一宅”要求的證明）、房屋平面附圖、規劃核實意見書、房屋門牌證明材料等資料向區國土規劃局申請辦理產權登記。

　　23、未按照《鄉村建設規劃許可證》審批要求建設會有什么后果？

　　答：未按照《鄉村建設規劃許可證》審批要求建設的，無法取得符合鄉村建設規劃許可證的規劃核實意見，不得辦理房屋產權證。同時，對于違法建設部分須依法處理。

　　24、已取得宅基地證的房屋原址拆建是否需要辦理報建？

　　答：需要。無論是新建或是拆除重建，都需要向鎮街申請辦理報建手續，待取得鎮街核發的《鄉村建設規劃許可證》后方可動工建設。

　　25、對于證載面積大于80平方米的宅基地，在申請拆建時能否按證載面積重建？

　　答：歷史上已發證的用地面積大于80平方米的宅基地，在辦理拆舊建新時可按證載面積進行重建，但建筑面積要控制在280平方米以內。

　　26、如何跨經濟社使用土地建房？

　　答：按照目前的村莊規劃布局，規劃預留的新增建設用地是服務于全村，而不是為某一個經濟社單獨配套。跨經濟社使用新增建設用地的，鼓勵由土地所在經濟社無償提供土地，通過合理配置住宅小區配建物業，對土地權屬人（經濟社）作出補償；如仍需作經濟補償的，由村委會與土地權屬人（經濟社）協商，可在不高于我區現行征地補償標準的基礎上，給予土地權屬人（經濟社）補償，由此產生的補償費用可由村委先行墊付，待建房取得規劃許可后由建房申請人分攤承擔。

　　

　　城中村、搬遷村建房問題

　　27、城中村可以建設個人非公寓式住宅嗎？

　　答：不可以。城中村范圍內，全面禁止新建個人非公寓式住宅，確有居住需求的須通過建設農村公寓式住宅解決。

　　28、城中村可以拆舊建新嗎？

　　答：城中村可以通過修繕和危房改造改善居住條件。

　　在不增加建筑面積、建筑總高度、建筑層數，不涉及修改外立面、建筑結構和變更使用性質的情況下可以對現狀房屋進行修繕，無需辦理報建手續。

　　如經鑒定村民住宅確屬危房需原址拆建，可按照要求申辦《建設工程規劃許可證》，原則上不得增加具有合法產權的原有房屋的建筑面積和建筑高度、擴大基底面積、改變四至關系和使用性質。

　　29、搬遷村可以申請建房嗎？

　　答：不可以。搬遷村嚴格禁止或限制審批任何建設或項目，整體搬遷另址建設的依據控制性詳細規劃要求進行住宅建設。

　　

　　其他問題

　　30、原宅基地上房屋已私下賣與他人，現可以回村重新申請建房嗎？

　　答：不可以。將原有住房出賣、出租或贈與他人的村民，一律不得申請。

　　31、能否使用已故長輩的宅基地證申請辦理拆舊建新？

　　答：按照目前政策，已故長輩的住房可通過繼承遺產方式進行過戶，過戶后產權人如具備農村集體經濟組織成員資格且符合“一戶一宅”情形的可申請辦理拆舊建新，不滿足以上條件的可以對房屋進行修繕。

　　32、對于農村部分村民違法建設怎么處理？

　　答：部分村民無視規劃，不懂政策，擅自搶建、亂建等違法違章建設的，由國規或城管執法部門依法處理。

　　33、 各鎮（街）辦理房屋報建的政務中心詳細地址及電話是什么？