點(diǎn)擊查看政策解讀說明：《廣州市花都區(qū)人民政府關(guān)于花都區(qū)田美村東南經(jīng)濟(jì)社舊村全面改造項(xiàng)目實(shí)施方案的批復(fù)》政策解讀

區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：

　　《花都區(qū)田美村東南經(jīng)濟(jì)社舊村全面改造項(xiàng)目實(shí)施方案》經(jīng)區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組2019年第2次會(huì)議、16屆區(qū)政府第97次常務(wù)會(huì)議和十四屆區(qū)委第104次常委會(huì)議原則通過，根據(jù)《關(guān)于廣州市花都區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議的紀(jì)要》〔2019（2）號(hào)〕、《廣州市花都區(qū)政府常務(wù)會(huì)議紀(jì)要》（花府16屆97次〔2018〕39號(hào)）和《廣州市花都區(qū)委常委會(huì)議紀(jì)要》（十四屆第104次〔2019〕3號(hào)）決定，現(xiàn)就花都區(qū)田美村東南經(jīng)濟(jì)社舊村全面改造項(xiàng)目實(shí)施方案批復(fù)如下：

　　一、改造范圍

　　花都區(qū)田美村東南經(jīng)濟(jì)社舊村全面改造項(xiàng)目位于花都區(qū)中部、花果山公園東面，改造范圍西到天貴路、東至曙光路、北至寶華路（規(guī)劃）、南臨荔枝基路，包含田美村東南經(jīng)濟(jì)社全社和西村經(jīng)濟(jì)社部分用地。

　　項(xiàng)目地塊已列入《廣州市2018年城市更新年度計(jì)劃（第一

　　批）》，根據(jù)《土地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書》（案號(hào)：2018測(cè)21B186），改造范圍總面積11.48公頃。

　　二、基本情況

　　（一）人口戶籍情況。

　　根據(jù)公安部門和屬地街道相關(guān)資料，改造范圍內(nèi)本村戶籍登記數(shù)為583戶，戶籍總?cè)丝?494人。

　　（二）土地和房屋現(xiàn)狀。

　　改造范圍內(nèi)標(biāo)圖建庫面積為11.48公頃。

　　改造項(xiàng)目范圍內(nèi)現(xiàn)狀總建筑面積為6.85萬平方米，其中村民住宅5.13萬平方米（含有證建筑面積3.92萬平方米，2007年6月30日之前已建且經(jīng)村集體批準(zhǔn)的建筑面積0.24萬平方米，無合法手續(xù)建筑面積0.97萬平方米)；村集體物業(yè)1.72萬平方米（全部為無合法手續(xù)建筑）。

　　改造項(xiàng)目范圍內(nèi)區(qū)登記保護(hù)文物1處，建筑面積為0.03萬平方米。

　　（三）留用地情況。

　　改造項(xiàng)目不涉及未落實(shí)歷史留用地。

　　（四）標(biāo)圖建庫情況。

　　改造范圍內(nèi)現(xiàn)狀建設(shè)用地已完成“三舊”改造標(biāo)圖建庫，面積共計(jì)11.48公頃（標(biāo)圖建庫圖斑編號(hào)為：44011401260)。

　　三、改造主體和改造模式

　　同意該項(xiàng)目采取全面改造方式，以村（經(jīng)濟(jì)社）和公開選擇的市場(chǎng)主體組成的合作企業(yè)作為改造主體，以合作改造模式開展實(shí)施更新改造。

　　改造范圍內(nèi)的集體土地按規(guī)定轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，復(fù)建住宅用地可按照國(guó)有用地辦理國(guó)有房產(chǎn)證；融資地塊2.72公頃（凈用地）通過協(xié)議出讓方式，由改造主體進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

　　四、復(fù)建安置面積和改造成本

　　（一）復(fù)建安置面積。

　　1．改造拆除村民住宅5.13萬平方米（含有證建筑面積3.92萬平方米，2007年6月30日之前已建且經(jīng)村集體批準(zhǔn)的建筑面積0.24萬平方米，無合法手續(xù)建筑面積0.97萬平方米)；拆除村集體物業(yè)1.72萬平方米（全部為無合法手續(xù)歷史建筑）。

　　2.復(fù)建安置建筑面積12.22萬平方米。其中，村民住宅復(fù)建量10.81萬平方米（含11%公建配套1.07萬平方米，其中文物及歷史建筑0.03萬平方米）；集體物業(yè)復(fù)建量1.41萬平方米。

　　（二）改造成本。

　　改造成本為10.1323億元，如實(shí)際改造成本超出10.1323億元，改造主體需自主籌資解決超出部分的資金，政府不再安排融資面積。

　　1.復(fù)建安置資金8.1058億元，其中:（1）拆遷費(fèi)用2.5090億元，復(fù)建費(fèi)用3.5919億元, 規(guī)劃節(jié)余面積（政府節(jié)余部分）建設(shè)費(fèi)用0.1213億元，代建社會(huì)停車場(chǎng)費(fèi)用0.8650億元，代建消防站費(fèi)用0.2550億元；（2）前期費(fèi)用0.0103億元，包括基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查費(fèi)用0.0040億元、實(shí)施方案編制費(fèi)用0.0035億元、融資地價(jià)評(píng)估費(fèi)用0.0020億元、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)成果核查費(fèi)用0.0008億元（上述費(fèi)用已由我區(qū)財(cái)政先行墊付，由村（經(jīng)濟(jì)社）和公開選擇的市場(chǎng)主體簽訂合作協(xié)議三個(gè)月內(nèi)返還區(qū)政府）；（3）現(xiàn)狀物業(yè)收益補(bǔ)償費(fèi)用0.2538億元；（4）復(fù)建住宅物業(yè)專項(xiàng)維修資金0.1135億元；（5）不可預(yù)見費(fèi)用0.3860億元，該費(fèi)用按照上述改造成本的5%計(jì)算，主要用于拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂、動(dòng)遷獎(jiǎng)勵(lì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)租賃合同提前解約、停業(yè)補(bǔ)償損失及其他拆遷相關(guān)事務(wù)處理。上述費(fèi)用應(yīng)按照《廣州市舊村莊全面改造項(xiàng)目復(fù)建安置資金監(jiān)管辦法》（穗更新規(guī)字〔2016〕1號(hào)）的要求及區(qū)的相關(guān)規(guī)定納入監(jiān)管。

　　2.融資區(qū)協(xié)議土地出讓金2.0265億元。該費(fèi)用按審批時(shí)的融資地價(jià)評(píng)估結(jié)果20%計(jì)算。

　　五、融資樓面地價(jià)和融資面積及剩余面積分配

　　（一）根據(jù)融資樓面地價(jià)評(píng)估結(jié)果，融資住宅樓面地價(jià)為12855元/平方米（上述地價(jià)已考慮舊村莊改造綜合因素，包含應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金）。

　　（二）融資地塊的土地出讓金，按土地規(guī)劃用地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的20%計(jì)收，具體計(jì)收時(shí)點(diǎn)及金額由規(guī)劃和自然資源部門核定。

　　（三）融資區(qū)計(jì)算容積率建筑面積為7.88萬平方米（包括11%公建配套建筑面積0.78萬平方米）。

　　（四）改造范圍內(nèi)規(guī)劃總建筑面積為20.82萬平方米，村復(fù)建安置、融資用地建設(shè)量共20.10萬平方米，經(jīng)濟(jì)平衡外節(jié)余住宅建筑面積0.42萬平方米。按照《廣州市舊村莊更新實(shí)施辦法》，市政府、區(qū)政府、村集體按照4:3:3比例進(jìn)行分配，市政府獲得0.17萬平方米，區(qū)政府獲得0.13萬平方米，村獲得0.13萬平方米權(quán)益面積（建安成本由村集體自籌），市、區(qū)政府分配的建筑面積用于統(tǒng)籌建設(shè)政府性房源，由改造主體配建完成后移交區(qū)政府指定部門。

　　六、實(shí)施規(guī)模

　　項(xiàng)目改造范圍規(guī)劃總用地面積11.48公頃。其中二類居住用地（R2）凈用地面積7.08公頃，兼容商業(yè)商務(wù)用地（B1/B2），兼容比例不超過10%，容積率2.9，計(jì)算容積率總建筑面積20.52萬平方米；另保留現(xiàn)行控規(guī)規(guī)劃消防用地0.48公頃，規(guī)劃建筑面積0.30萬平方米。

　　主要規(guī)劃指標(biāo)如下：

　　（一）復(fù)建安置總量共12.22萬平方米，包括村民住宅復(fù)建量10.81萬平方米；集體物業(yè)復(fù)建量1.41萬平方米。

　　（二）融資住宅建筑量7.88萬平方米。

　　（三）控規(guī)節(jié)余建筑量0.42萬平方米，該部分建筑量按本批復(fù)第五條第（四）點(diǎn)處理。

　　（四）保留現(xiàn)行控規(guī)中位于改造范圍東北部的消防站1處，規(guī)劃建筑面積0.30萬平方米。

　　（五）改造范圍內(nèi)的1處區(qū)級(jí)登記保護(hù)文物單位昌甫劉公祠，按照歷史建筑保護(hù)原則在改造范圍內(nèi)進(jìn)行整體原貌遷建。

　　（六）改造范圍內(nèi)幼兒園（含托兒班）、衛(wèi)生站、星光老年之家、居民健身場(chǎng)所、社區(qū)居委會(huì)、文化室等公共服務(wù)設(shè)施，公共廁所、垃圾收集點(diǎn)等市政公用設(shè)施，改造主體應(yīng)當(dāng)在實(shí)施改造時(shí)同步建成并按照有關(guān)規(guī)定無償移交給政府；公建配套設(shè)施將優(yōu)先服務(wù)本地區(qū)居民生產(chǎn)生活。

　　（七）根據(jù)2019年3月實(shí)施的《城市綜合交通體系規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》，結(jié)合周邊地塊的開發(fā)強(qiáng)度和車位需求，改造范圍內(nèi)配套社會(huì)停車場(chǎng)泊位500個(gè)。

　　七、土地處置方式和用地手續(xù)辦理

　　改造范圍內(nèi)可完善歷史用地手續(xù)用地8.96公頃，須按規(guī)定完善歷史用地手續(xù)。

　　八、改造建設(shè)時(shí)序

　　本次改造按一次性實(shí)施，優(yōu)先建設(shè)復(fù)建安置房和公配設(shè)施。

　　九、自批復(fù)之日起三個(gè)月內(nèi)，改造主體須簽訂批后項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議。

　　十、自批復(fù)之日起三年內(nèi)，實(shí)施方案（含拆遷補(bǔ)償安置方案）經(jīng)村民（含村改居后的居民）和世居祖屋權(quán)屬人總?cè)藬?shù)的80%以上表決通過的，批復(fù)生效實(shí)施。

　　補(bǔ)償安置協(xié)議在項(xiàng)目實(shí)施方案批復(fù)后三年內(nèi)仍未達(dá)到80%以上權(quán)屬人簽約比例的，項(xiàng)目實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)重新報(bào)批。

　　十一、其他要求

　　（一）自本次批復(fù)后，由新華街負(fù)責(zé)，指導(dǎo)村（經(jīng)濟(jì)社）作為責(zé)任主體統(tǒng)籌田美村東南經(jīng)濟(jì)社改造工作，依法依規(guī)推進(jìn)該《實(shí)施方案》的實(shí)施。村（經(jīng)濟(jì)社）應(yīng)綜合評(píng)估改造規(guī)劃實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)，保證風(fēng)險(xiǎn)可控，充分保障村民的知情權(quán)、參與權(quán)和涉及重大事項(xiàng)的決策權(quán)；應(yīng)堅(jiān)持讓廣大村民在改造中得實(shí)惠的原則，及時(shí)排查調(diào)處基層矛盾，避免因改造誘發(fā)不穩(wěn)定因素，確保和諧推進(jìn)改造。

　　（二）本批復(fù)作為到相關(guān)職能部門辦理后續(xù)各項(xiàng)審批的依據(jù)。村（經(jīng)濟(jì)社）與合作企業(yè)應(yīng)按相關(guān)規(guī)定劃定改造范圍內(nèi)的融資地塊和復(fù)建地塊、控規(guī)節(jié)余地塊具體范圍及位置。

　　此復(fù)。

　　廣州市花都區(qū)人民政府

　　2019年12月3日

　　公開方式：主動(dòng)公開

　　抄送：區(qū)司法局、市規(guī)劃和自然資源局花都區(qū)分局、區(qū)財(cái)政局、區(qū)發(fā)

　　展改革局、市公安局花都區(qū)分局、市生態(tài)環(huán)境局花都區(qū)分局、

　　區(qū)城市管理綜合執(zhí)法局、區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、區(qū)科技工業(yè)商務(wù)信息

　　化局、區(qū)文化廣電旅游體育局、新華街。