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各鎮（街）政府（辦事處），區府直屬各單位：

　　《廣州北站綜合交通樞紐配套基礎設施項目（鐵路以西二期）國有土地上住宅房屋協議補償安置方案》已經區政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。實施過程中遇到的問題，請徑向新華街道辦反映。

　　廣州市花都區人民政府辦公室

　　2020年4月24日

　　廣州北站綜合交通樞紐配套基礎設施項目（鐵路以西二期）國有土地上住宅房屋協議補償安置方案

　　為加快推進工業大道南二地塊儲備用地及廣州北站至廣州白云國際機場快速通道工程等項目的建設，有序、有效開展廣深鐵路以西部分國有土地上住宅房屋拆遷工作以及同步收回國有土地使用權工作，特制定本方案：

　　一、項目概況

　　（一）項目范圍：新街河以北、工業大道以南、新街大道以西、胡忠產科醫院以東地塊及廣州北站綜合交通樞紐開發建設項目（二期）安置區用地、新街大道以東廣東省地質測繪院、中鐵五局集團物資實業有限公司范圍內的國有土地上住宅房屋及其附屬設施(國有土地使用權同步收回)。

　　（二）地塊規劃用途：城鎮建設用地及廣州北站綜合交通樞紐配套基礎設施用地（含安置用房、廣州北站至廣州白云國際機場快速通道工程項目等用地）。

　　（三）具體補償安置工作由廣州市花都區政府新華街道辦事處組織實施。

　　二、補償安置對象

　　（一）項目范圍內（且為國有土地上），擁有合法不動產權證書的住宅房屋及其附屬設施的所有權人及合法承租人；未超過批準使用期限的臨時建筑使用人；歷史用房等未辦理產權登記的房屋使用人。

　　（二）對認定為違法建筑的或超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

　　三、補償安置方式

　　（一）本次拆遷國有土地上住宅房屋，提供貨幣補償和產權調換兩種補償安置方式，產權所有人可自行選擇其中一種，其中選擇貨幣補償安置方式的被補償人享受“拆一補一”政策（即簽約之日起1年內被補償人在花都區范圍內新購1套商品住宅，享受首套房待遇不限購；且新購房屋享受免交補償款范圍部分的契稅，由補償安置實施主體負責。若因客觀原因導致被補償人未能在簽約之日起1年內在花都區范圍內新購1套商品住宅的，在消除上述原因后順延享受“拆一補一”政策的時限）。

　　（二）獲得批準手續的“住改商”房屋，產權所有人可按住宅房屋選擇貨幣補償或產權調換補償安置方式；也可選擇按“住改商”房屋進行貨幣補償。“住改商”房屋貨幣補償標準按本方案第四條第（三）款執行。

　　四、貨幣補償標準

　　貨幣補償依據建筑面積進行計算。

　　（一）商品房產權的住宅房屋按10000元/m2標準補償。

　　（二）非商品房產權的集資房、房改房等住宅房屋按9640元/m2標準補償。

　　（三）“住改商”房屋貨幣補償標準如下:

　　1.1987年1月1日《廣州市城市規劃管理辦法》施行前已改變為經營性用房，產權所有人能提供合法有效的工商執照、依法納稅證明，實際正在營業的，按經營性用房房地產市場評估價的70%進行補償。

　　2.1987年1月1日《廣州市城市規劃管理辦法》施行后至1997年4月1日《廣州市城市規劃條例》施行前已改變為經營性用房，產權所有人能提供合法有效的工商執照、依法納稅證明，實際正在營業的，按經營性用房房地產市場評估價的60%進行補償。

　　3.1997年4月1日《廣州市城市規劃條例》施行后至2001年2月6日《廣州市住宅建筑改變使用功能規劃處理辦法》施行前已改變為經營性用房，產權所有人能提供合法有效的工商執照、依法納稅證明，實際正在營業的，按經營性用房房地產市場評估價的50%進行補償。

　　4.2001年2月6日《廣州市住宅建筑改變使用功能規劃處理辦法》實施后改變為經營性用房的，按照住宅房屋給予補償。

　　5.產權所有人因時間久遠等客觀原因確實無法提供歷史的工商執照、依法納稅證明，但實際正在營業的，由補償安置實施主體通過采集3位或以上無利害關系的證人證詞并在房屋現場公示7日，如無異議則參照上述第1、2、3項處理。

　　6.按上述第1、2、3項計算的貨幣補償總額低于按照本方案有關住宅房屋計算處理的補償總額（即房屋價值補償加上獎勵）的，應當按照住宅房屋的補償總額確定補償。

　　如產權所有人對貨幣補償標準有異議，可與補償安置實施主體共同委托有資質的第三方評估公司進行評估，評估結果出來后只能按評估價值補償。

　　五、產權調換標準

　　以被補償房屋的套內建筑面積為準，按1：1的原則確定產權調換房屋套內建筑面積。

　　產權所有人選擇的產權調換房屋套內建筑面積高于被補償房屋套內建筑面積的，僅限選擇較高就近一檔進行調換。如：產權調換房屋套內建筑面積有92㎡、80㎡、70m2、60㎡、50㎡等5種戶型，被補償房屋套內建筑面積為75㎡，則其產權所有人可選擇80㎡及以下的70㎡、60㎡、50㎡的戶型進行產權調換，不可選擇92㎡的戶型。

　　產權調換房屋套內建筑面積與被補償房屋的套內建筑面積的差額部分，需結算差價，按10000元/m2結算差價。

　　產權調換房屋公用分攤面積超出被補償房屋公用分攤面積的部分，按4500元/m2的標準結算差價。

　　六、搬遷（遷移）費

　　（一）搬遷（遷移）費。

　　建筑面積為140m2以下（含140m2）的按2000元/戶標準計算；建筑面積在140m2以上的按3000元/戶標準計算。

　　產權所有人選擇產權調換的，搬遷費按搬出搬入計算兩次，并一次付清，即建筑面積為140m2以下（含140m2）的按4000元/戶標準計算；建筑面積在140m2以上的按6000元/戶標準計算。

　　（二）相關設施、設備搬遷費用。

　　電話機移機費：200元/號；

　　有線電視移裝費：300元/線；

　　數字電視移裝費：300元/戶(與有線電視移裝費二選一)；

　　寬帶網絡移裝費：200元/線；

　　管道煤氣（天然氣）費用：3500元/戶；

　　室外太陽能熱水器移裝費用：400元/臺；

　　空調移裝費：窗式空調100元/臺，分體式空調200元/臺，柜式空調300元/臺；

　　獨立電表補償費：500元/個；

　　獨立水表補償費：300元/個。

　　七、住宅臨時安置費補償標準

　　（一）選擇貨幣補償方式的。

　　產權所有人選擇貨幣補償的，按20元/m2/月標準，依照被補償房屋建筑面積，向產權所有人一次性支付3個月的臨時安置補助費。

　　（二）選擇產權調換方式的。

　　產權所有人選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，產權所有人自行安排住處的，按20元/m2/月的標準，依照被補償房屋建筑面積，向產權所有人支付臨時安置費用。

　　簽約時，先一次性計算30個月的臨時安置補助費，交房后一次性撥付給產權所有人。待安置房建成交付時，自被補償房屋交房當月開始到安置房通知交付次月止(被補償房屋的交房和安置房的交付當月均按整月計)，如安置房交付時間超過30個月，超出部分按安置房實際交付當月一次性向產權所有人補足；如安置房交付時間少于30個月，少于部分需產權所有人退回。

　　產權所有人選擇房屋產權調換，且在產權調換房屋交付前使用補償安置實施主體提供的周轉用房的，補償安置實施主體不再向其支付臨時安置費。周轉用房的水、電等費用由使用人自付。

　　八、“住改商”房屋停產停業損失補償標準

　　對因補償“住改商”房屋造成產權所有人等權益人停產停業損失的補償，根據房屋被補償前的效益、停產停業期限等因素確定。其中，房屋被補償前的效益原則上以房屋補償方案作出前1年內實際月平均稅后利潤為準，不能提供納稅情況等證明或者無法核算稅后利潤的，按房屋租金（評估確定）標準計算，停產停業期限按6個月計算。

　　被補償房屋的生產、經營單位或個人不是產權所有人的，產權所有人負有于簽約后60天內清退被補償房屋的責任。產權所有人與生產、經營單位或個人有合約約定的，依照約定分配停產停業損失補償；沒有約定的由產權所有人與生產、經營單位或個人協商分配。

　　九、獎勵費用標準

　　（一）補償獎勵。

　　1.住宅房屋（含按住宅補償的“住改商”房屋及未完善產權登記的合法住宅房屋）標準為1000元/m2。

　　2.按經營性用房房地產市場評估價相應比例補償的“住改商”房屋（含未完善產權登記的合法住宅房屋）標準為對應補償標準的10%。

　　3.未超過批準使用期限的臨時建筑和歷史用房等未辦理產權登記的房屋標準為200元/m2。

　　（二）搬遷時限獎勵。

　　1.住宅房屋獎勵。

　　（1）在產權所有人收到房屋測量及補償數據之日起3個月內（含3個月）簽約的，擁有國有土地上住宅房屋（含按住宅房屋補償的“住改商”房屋）按1500元/m2進行獎勵。

　　（2）在產權所有人收到房屋測量及補償數據之日起3個月至6個月內（含6個月）簽約的，擁有國有土地上住宅房屋（含按住宅房屋補償的“住改商”房屋）按800元/m2進行獎勵。

　　（3）在產權所有人收到房屋測量及補償數據之日起6個月以后簽約的，不給予搬遷時限獎勵。

　　（4）產權所有人因繼承、抵押、查封等特殊情況不能及時簽約的，由產權所有人在相對應的時限內書面申請保留相對應的搬遷時限獎勵，以補償安置實施主體審核時間為時間節點計算相應獎勵。

　　2.車位獎勵。

　　車位購置可按每宅1個車位的標準購置，其中：

　　（1）在產權所有人收到房屋測量及補償數據之日起3個月內（含3個月）簽約的，每套住宅房屋（含按住宅房屋補償的“住改商”房屋）按10萬元/個的標準購置1個車位。

　　（2）在產權所有人收到房屋測量及補償數據之日起3個月至6個月內（含6個月）簽約的，每套住宅房屋（含按住宅房屋補償的“住改商”房屋）按15萬元/個的標準購置1個車位。

　　（3）在產權所有人收到房屋測量及補償數據之日起6個月以后簽約的，每套住宅房屋（含按住宅房屋補償的“住改商”房屋）按20萬元/個的標準購置1個車位。

　　（4）產權所有人須自安置住房通知交付之日起12個月內按協議價格購置車位，逾期視為放棄以優惠價格購置車位。

　　3.其他獎勵。

　　（1）在產權所有人收到房屋測量及補償數據之日起3個月內（含3個月）簽約，擁有國有土地上住宅房屋（含按住宅房屋補償的“住改商”房屋），產權所有人選擇產權調換補償安置方式的，產權調換房屋公用分攤面積超出被補償房屋公用分攤面積的部分作為獎勵贈送，不結算差價。

　　（2）在產權所有人收到房屋測量及補償數據之日起3個月至6個月內（含6個月）簽約，擁有國有土地上住宅房屋（含按住宅房屋補償的“住改商”房屋），產權所有人選擇產權調換補償安置方式的，產權調換房屋公用分攤面積超出被補償房屋公用分攤面積的部分，以2250元/m2的標準結算差價。

　　（3）在產權所有人收到房屋測量及補償數據之日起6個月至12個月內（含12個月）簽約，擁有國有土地上住宅房屋（含按住宅房屋補償的“住改商”房屋），產權所有人選擇產權調換補償安置方式的，產權調換房屋公用分攤面積超出被征收房屋公用分攤面積的部分，以4500元/m2的標準結算差價。

　　（4）產權所有人因繼承、抵押、查封等特殊情況不能及時簽約的，由產權所有人在相對應的獎勵時限內書面申請保留相對應的搬遷時限獎勵，以補償安置實施主體審核日期為時間節點計算相應獎勵。

　　（5）區促進征地拆遷的購房資格獎勵，在拆遷補償協議中約定。

　　十、安置房源情況

　　（一）擁有合法房地產權利證書的住宅房屋的安置房位于該方案項目范圍內新街河以北、工業大道以南、新街大道以西、胡忠產科醫院以東地塊內。

　　（二）產權調換房屋將辦理有償使用手續的（已繳納土地出讓金）不動產權證登記，即產權所有人將擁有該房屋的完全產權，并可就該房屋進行自由交易（商品房）。

　　（三）產權所有人原有房屋用地未辦理有償使用手續的（未繳納土地出讓金，例如：房改房等），產權所有人可選擇在補償安置協議簽訂之前，先對現有房屋完善產權(現有房屋土地出讓金由產權所有人自行承擔)；也可選擇產權調換房屋交付辦證時由產權所有人按新房價值補足土地出讓金。

　　（四）產權調換房屋按設計套內建筑面積分為50㎡、60㎡、70㎡、80㎡、92㎡等5種戶型（以實際交房面積為準）。

　　（五）交房標準為普通裝修房，即廳、房、過道墻體及天花油乳膠漆，地面鋪拋光磚；廚房、衛生間墻面貼瓷磚，地面（含陽臺）鋪防滑磚；門窗齊全；室內基本水、電、排水設施齊備，廚房不設灶臺。

　　十一、其它事項

　　（一）被補償房屋的建筑面積、套內建筑面積的認定，以房地產登記機構頒發的房地產權證標注的面積為準；房地產權證未標注的或者標注的與房地產登記簿不一致的，以房地產登記簿標注的面積為準。

　　房地產權證和房地產登記簿的記載事項不明確的，建筑面積或套內建筑面積以現場測量結果為準，房屋用途通過現場調查并核查相關資料確定。

　　（二）為充分保障產權所有人的合法權益，產權所有人選擇產權調換的，產權調換房屋辦理不動產權證登記的相關辦證手續費及契稅（不含土地出讓金）由政府負責。

　　（三）本方案未明確的事項，涉及補償標準的以評估方式確定，其它事項由花都區政府或授權補償安置實施主體議定。

　　本方案自印發之日起施行。